10年租金180万！万科“天价房租”背后暗藏这一趋势！

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前几天，万科推出了这样的一些房子：

· 90平米的精装修三居室；

· 距离北京西二旗8公里，中关村13公里；

· 配备中央空调、新风和净水系统，以及各种智能家居产品；

· 周边环境很不错，还有绿化公园；

· 但是这些房子只租不售。

听起来很诱人，但是！它的价格也挺吓人——10年租金180万，平均每月1.5万。请问，你租还是不租？

大部分都会说：有病吧！这么贵，我还不如去付个首付。

在5年前的2013年，人们也是这样嘲笑万科的。

那时它在杭州推出了“随园嘉树”这么一个公寓项目，也是只租不售，100平米的房子15年的租金100万，另外再交2500元的服务费。

很多人觉得太贵，但这个豪华长租特色公寓很快就售罄了，因为它的目标人群不是普通人，而是高端养老人士，相当于一个养老机构。

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各位，你们仔细看看，万科是在把租房做的更高端化、品牌化和细分化，同时也在证券化。

在2015年，万科开始盯住长租公寓这块大蛋糕，推出了“泊寓”品牌，并且很快成为了万科的核心业务之一。

到目前，它已经在29个城市开设200多家分店，开业房间超过3万个。

万科只是长租公寓行业的一个代表。

在过去的2017年，被称为“长租公寓元年”，这一年，我国的租赁市场规模达到了11398亿元，全国租赁人口也达到1.91亿人。

而这个数据，还在攀升。我们不难理解背后原因。

过去对房地产企业来说，卖房是一门好生意，而租房总是被嫌弃，因为占用很多资金，周转太慢，租售比太低，但现在，市场的风向改变了：

· 一方面，政府明确“房住不炒”，出台各种政策去抑制房价，消费者的观望情绪越来越浓，买房热情也明显下降；

· 另一方面，从2016年底，政府也推出了不少发展住房租赁市场的政策，很多一二线城市为了抢人，出台“租购同权”等政策，想要盘活存量。

可以说，租房领域将会是未来中国社会的重点转化点，长租公寓是重中之重。

这个风口率先在一二线城市吹起，其中我觉得可以至少重点关注10个城市——包括北上广深、南京、杭州、成都、苏州、郑州、武汉等。

它们中大部分是住建部首批试点租房新政的城市，同时也是人口吸引力排名前10、不断在“大量抢人”的城市。

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其实，中国租房市场本身就很庞大，但与此同时这个市场又落后得一塌糊涂，存在着大量痛点，也有很大的改良空间。

在这种情况下，越来越多的企业开始踏入了这个市场，颠覆才刚刚开始！

比如房产系出手了。

它们占据先天优势，一方面自己拿地建房，房源在手、天下我有；另一方面银行也各种给力支持，和房企合作把资金投入到租赁市场里头，安全性更高，有非常稳定的收入。

有数据显示，在TOP30的房企中，已经有1/3进入了长租公寓市场，这个数量很惊人。另外还有消息说，像前面说的万科，还有旭辉、龙湖等房企的租赁板块都有了独立上市的计划，也就是证券化计划。

中介系也出手了。

比如链家的自如公寓，2011年就创立了，到现在拥有55万间房源，可以说是长租公寓领域的头号玩家。在今年1月，自如更是宣布获得了40亿的A轮融资。

除了房产、中间，酒店系也出手了。

它们把酒店延伸到了周租、月租和长租，并提供公寓、民宿等不同的产品选择，比如华住、铂涛、如家都已经进场。

还有众多创业公司也出手了。

比如雷军投资和站台的“YOU+”公寓；以及各种打着住房O2O旗号的品牌，如湾流国际、青年域、魔方公寓等；还有众多小创业公司，比如早期的深圳Color公寓、V客青年公寓等，不过因为实力不够、后劲不足，很多已经退出市场。

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我们可以想象，未来的租房，不再是过去的那种脏乱差或者老土的装修。它呈现出了3大新特点：

·一是服务标准化。

比如装修标准化，通常会提供几种简约但又时尚的风格，一方面控制了成本，另一方面也方便拍摄和线上看房。

另外，这些公寓普遍都会采用酒店式的管理模式，在日常维修、保洁、安全等领域也更有保证。

·二是管理互联网化。

比如跟互联网征信体系连接在一起，推出征信分免押金、房租分期付款这些服务；再比如会搭建线上APP或网站，提供像清洁、修理、外送等各种服务。

·三是社群化。

很多公寓把目标人群定位为年轻人，比如YOU+甚至有个著名的“三不租”原则：“45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。”

原因是它们不只要打造一款租赁式产品，更是打造一款社交型产品。

具体来说，这些公寓品牌会组织各种听上去很high的室内Party，以及各种户外活动。就算是万科做公寓也在压缩内部公用空间，从而扩大共享空间。

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说了那么多，我也在思考：那租赁市场的这些新变化对于我们普通企业和人群来说，有什么影响呢？

首先，传统房东也许要颤抖了。

过去处在卖方市场，很多“包租婆”租赁方式起来简单粗暴，但现在整个租赁市场在变化，就像90年初的单一药店慢慢连锁化、标准化，有了统一的供应链体系一样，今天的盈利模式除了租金之外，其实还可以有很大的想象空间。

其次，租赁市场的发展也会带动相关配套产业链。

比如公寓周边的各种社区O2O服务，当然最直接受益的就是装修公司和家具企业，比如小户型的多功能、模块化的家具会再次迎来春天。

最后，或许未来我们可以不投资房产，而去投资REITs，也就是不动产投资信托基金。

目前中国这一金融衍生品还在研究和起步阶段，但因为它和住房租赁市场息息相关，随着后者的蓬勃发展，这个产品也火了起来。